房地产业的发展需要与一个城市的经济发展水平相匹配。城市的产业发展、工业化和城镇化的加深带动了住房需求，进而推动住房投资的扩大。这是房地产业发展的健康途径。然而房地产市场的升温加强了住房的投资属性，吸引大量资金投资住房建设。这会导致房地产投资水平偏离合理水平，带来住房过度投资风险。

不同类型城市的商品住房投资及产业发展情况。越是远离沿海和远离中心城市的三四线城市，其经济水平和产业水平越低。东部邻近中心城市的三四线城市的人均GDP超过10万元，而中西部远离中心城市的三四线城市的人均GDP仅不到5万元。从产业构成看，这四类城市都处在第二产业占比约50%的水平，但是第一产业比重存在较大差异。东部邻近中心城市的三四线城市第一产业比重仅为4.13%；而中西部远离中心城市的三四线城市第一产业比例仍然较高，为12.83%。较高的第一产业比例说明这些城市的产业水平较为薄弱，其较低的人均GDP水平也印证了这一点。但是，可以看到邻近中心城市的三四线城市的第二产业比重略高于远离中心城市的三四线城市，尤其是在中西部地区，邻近中心城市使城市的第二产业比重提高了7个百分点。这在一定程度上反映了中西部中心城市的发展对周边城市造成的产业外溢效果。

对比各类城市的产业水平与商品住房投资水平可以看到，虽然东部邻近中心城市的三四线城市有较高的第二产业比例和最高的人均GDP，但是这类城市的商品住房投资比例仍然偏高。相对于中西部地区，邻近中心城市为其带来第二产业比例约7个百分点的提升，而商品住房投资比例的提升仅约0.7个百分点；但在东部地区，邻近中心城市带来第二产业比例约2.8个百分点的提升，而商品住房投资比例提升了约2.4个百分点；并且仅从第二产业比例看，东部邻近中心城市的第二产业占比略低于中西部同类城市，但商品住房投资比例更高。这在一定程度上反映了2016年房地产调控以来，一线城市房地产投资、投机活动受到抑制，转而向周边三四线城市外溢的现象。

在东部城市产业升级和转移的背景下，这类城市依然维持偏高的住房投资比例，存在一定的房地产过度投资风险。中西部远离中心城市的三四线城市的商品住房投资比例相对较高。这类三四线城市的人均GDP仅不到5万元，第二产业占比最低，仅为47.85%，第一产业占比最高，为12.83%；但是商品住房投资的比例接近其他类型的三四线城市，甚至比东部远离中心城市的三四线城市高出了约0.3个百分点。这类城市的产业基础较为薄弱，但商品住房投资占据了较高的比例，因此这类城市存在相对较高的房地产过度投资风险。比较各三四线城市的第一产业比重与商品住房投资的比重可以更直观地反映不同类型的三四线城市之间的特点。

选取第一产业比重作为反映一个城市产业水平的指标。其原因是，首先，如表1.8所示，第一产业比重与城市的人均GDP呈较为明显的负相关关系，可以在一定程度上代表该城市的经济水平。其次，工业和服务业都是一个城市产业的重要组成部分，而且各城市之间第二产业的比重差距相对较小，不足以反映城市间的产业水平差距。最重要的是，第一产业为农业，代表了传统的生产方式和分散化的生产关系，而第二产业和第三产业代表了现代化的、集中式的生产关系，是城镇化和房地产业发展的基础。因此，第一产业的比例能够提供一个可行的代表城市产业水平的指标。

商品住房投资比例存在一定的地域性特点：在每一类三四线城市中，商品住房投资比例最高的城市都位于河北、安徽、福建这三个省。排除省际差异以后可以发现，邻近中心城市的三四线城市的商品住房投资比例与第一产业的比例呈现一定程度的负相关关系，而远离中心城市的三四线城市的这两个指标呈现一定程度的正相关关系。这两类三四线城市间商品住房投资和第一产业之间关系的相反表现，可以在一定程度上反映房地产业在当地经济中的地位和作用差异。邻近中心城市的三四线城市中，第二产业和第三产业越发达则住房投资比例越高。这反映了该类型城市的经济发展是以产业为先导，住房作为产业发展的补充。而远离中心城市的三四线城市，第二产业和第三产业相对落后，住房投资比例相对较高。

考虑到我国存在的“土地财政”现象，可以认为这些城市的产业发展动力相对较弱，地方政府倾向于依靠土地融资推动经济增长，因此导致了住房投资与第一产业比例的正相关关系。相比之下，由于邻近中心城市带来的产业溢出效应，这类三四线城市更容易获得中心城市的产业承接，从而获得产业发展的动力。对于远离中心城市的三四线城市而言，虽然缺少中心城市的拉动作用，但是仍然需要因地制宜，寻找适合自身城市的产业发展点，而不是依赖房地产业拉动经济增长。从历史上看，房地产业的发展是工业化的结果而不是原因。

产业发展不能以房地产业为先导，有限的资源应该用来发展产业，而不是投人住房这一消费品的建造中，这不利于有限资源的优化配置；房地产市场繁荣带来的住房价格、土地价格上涨会加剧当地居民的购房压力，也会在一定程度上提高企业的用地、用人成本，不利于产业发展。